¿Cómo calculamos la rentabilidad de tu piso en alquiler?
¿Qué mide cada rentabilidad?
La bruta es la que se anuncia: el alquiler de un año entre el precio del piso. La neta es la de verdad: lo que te queda tras los gastos y los meses sin inquilino, entre todo lo que has puesto (precio, impuestos y gastos de compra, y reforma). La rentabilidad sobre fondos propios solo tiene sentido con hipoteca: mide lo que te renta el dinero que sale de tu bolsillo, no el del banco.
- Bruta = alquiler anual ÷ precio.
- Neta = (alquiler cobrado − gastos) ÷ inversión total.
- Sobre fondos propios = (neto − intereses) ÷ lo que pones tú.
Metodología de cálculo
Alquiler cobrado = alquiler mensual × (12 − meses vacío). Gastos al año = IBI + comunidad × 12 + seguro + mantenimiento (un % del alquiler anual) + gestión (un % de lo cobrado). Inversión total = precio + impuestos y gastos de compra + reforma. Con hipoteca calculamos la cuota con el sistema francés (cuota fija), los intereses del primer año y la caja que te queda: beneficio neto − cuotas del año. La rentabilidad sobre fondos propios resta solo los intereses, porque la parte de capital que devuelves sigue siendo tuya (es ahorro). Todo antes de impuestos.
- No restamos el IRPF del alquiler ni aplicamos sus reducciones (del 50 % al 90 % según el caso, Ley 12/2023).
- El precio del piso y el alquiler no cambian en el tiempo: no suponemos revalorización.
- Los porcentajes por defecto son supuestos tuyos, no datos de mercado: cámbialos.
¿Para quién es útil?
Para quien piensa comprar un piso para alquilarlo, o ya lo tiene y quiere saber si le compensa frente a otras opciones. Si te falta el dato de impuestos y gastos de compra, sácalo con la calculadora de gastos de compraventa.